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Immobilienpreise in Augsburg

Allgemeines

Geschichte

2015

Am Mittwoch, den 6. Mai 2015, beriet der Jugend-, Sozial- und Wohnungsausschuss? über die Erstellung eines Mietspiegels für Augsburg und Umgebung (BSV/15/02992). Die Erstellung eines sogenannten qualifizierten Mietspiegels war die Voraussetzung für die Umsetzung der Mietpreisbremse. Denn dazu musste die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Die Mietpreisbremse begrenzte Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen von Wohnraum auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit sollte der Anstieg der Mieten in Großstädten gebremst werden. Auch bei Neuvermietungen wurde die Miete auf 20 Prozent über der Vergleichsmiete für Wohnungen vergleichbaren Standards begrenzt. Da beim qualifizierten Mietspiegel nur die Mieten von Wohnungen am freien Markt und nicht preisgebundene Mieten (also sozialgeförderte Wohnungen und Sozialwohnungen) der letzten vier Jahre herangezogen werden durften, führte dies oftmals zu einer Erhöhung des Mietniveaus. Denn genau in diesem Bereich stiegen die Mieten an.

Letztlich war ein Mietspiegel aber damals die einzige Möglichkeit bei den geltenden Gesetzen, um Mieterhöhungen zu deckeln. Für Augsburg kam der Mietspiegel Jahre zu spät, denn die negativen Effekte waren 2015 längst eingetreten, wie Herr Dr. Hoppe (Geschäftsführer der WBG?) bestätigte. Bereits in der letzten Stadtratsperiode wurde über die Einführungen eines Mietspiegels gesprochen, aber bis auf eine Prüfung durch das Wirtschaftsreferat der damaligen Referentin Frau Weber, kam nichts heraus. Durch den knapper werdenden Wohnraum, das Wegfallen von Sozialwohnungen und Erhöhungen durch die Vermieter im Vorfeld der Diskussionen über eine Mietpreisbremse waren in Augsburg die Mieten von 2009 bis 2014 prozentual um 50 Prozent gestiegen. Damit war Augsburg auf Platz 2. in ganz Deutschland, hinter Berlin (Quelle: Immonet.de). 2015 befanden sich die Kaltmieten für Augsburger Neubauten im Durchschnitt über 9 €/qm. DIE LINKE? forderte deshalb den Neubau von echten Sozialwohnungen mit Kaltmieten von maximal 5 €/qm, das Berücksichtigen von preisgebundenem Wohnraum beim Mietspiegel und das Verbot von Spekulationen mit Grundstücken.

2013

Im April 2013 war der Augsburger Wohnungsmarkt so angespannt, dass sich die GRÜNEN in einer Pressemitteilung zu Wort meldeten. Christine Kamm machte deutlich, dass vor allem Menschen mit geringem Einkommen kaum Chancen in Augsburg hatten, eine angemessene und bezahlbare Wohnung zu finden. Um das zu ändern forderte Dieter Ferdinand auf städtischer Ebene, dass in neu ausgewiesenen Wohngebieten immer ein Anteil von mindestens 20% für sozialen Wohnungsbau verbindlich festgeschrieben wird. Dabei solle die Stadt darauf achten, dass die Sozialbindung länger gültig bleibt. Eine Umwidmung nach zehn oder 15 Jahren sei deutlich zu früh. Die Zahl der Wohnungen mit Sozialbindung war nach seinen Angaben seit dem Jahr 2000 bis 2013 in Augsburg von etwa 16.000 auf rund 8.500 gefallen. Sozialeinrichtungen monierten die mangelnde Beratung und Unterstützung sozial schwacher Mieter/-innen durch die Stadt und forderten eindringlich die Wiedereinrichtung eines städtischen Wohnbüros. Nach Aussagen von Sozialverbänden fehlten 2013 in Augsburg auch Übergangswohnungen für Menschen, die in Not geraten waren. Die GRÜNEN forderten eine Veränderung der Augsburger Stellplatzverordnung, denn bei größeren Wohnanlagen werde viel Fläche für PKW-Stellplätze verschwendet, die oft nicht gebraucht würden. Dadurch verringere sich die bebaubare Fläche und führe zu einer Verteuerung von Bauvorhaben.

2013 stiegen die Anschaffungspreise für Neubaueigentumswohnungen in Augsburg gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt um rund 7 Prozent. Gute Lagen mit entsprechender Ausstattung waren ab rd. €3.000,–/m² Wfl. zu kaufen. Bessere Eigentumswohnungen in exponierten, ruhigen Lagen in der Stadtmitte wurden kaum angeboten und waren, wenn angeboten, schnell verkauft. Die Preise bewegten sich zwischen € 3.400,–/m² Wfl. und ca. € 4.000,–/m² Wfl.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften stiegen im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls im Wert. (+7,5 Prozent), mit gutem Wohnwert kosteten sie rd. € 350.000,– (+9,5 Prozent); es gab eine hohe Nachfrage, die Preise konnten bis 500 000.- € gehen.

Die Mietpreise für einen Erstbezug stiegen stark. Je nach Ausstattung und Lage betrugen sie pro Quadratmeter zwischen € 8,– und 11,- €, die Wiedervermietung begann ab 7,20 € pro Quadratmeter bei guter Ausstattung. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum (bis zu € 5,–/m² Wfl.) war anhaltend hoch. Außer den sog. sozialverpflichteten Wohnungsunternehmen bot aber kaum jemand solche Wohnungen in Augsburg an.

Am 8. April 2013 informierte auch der Mieterverein Augsburg und Umgebung? in einer Presseerklärung, dass die Mieten in Augsburg, aber auch im sogenannten „Speckgürtel“ von Augsburg, steigen und steigen. Auch der Beratungsbedarf bei Mieterhöhungen habe seit Jahren zugenommen, sei aber seit Mitte 2012 noch einmal auffallend gestiegen. Der Verein stellte eine Mieter in Augsburg Besorgnis erregende Tendenz zu immer häufigerer und höherer Mietanpassung fest.

Lag die Durchschnittsmiete 2008 noch zwischen 5,80 € und 6,50 € Kaltmiete pro Quadratmeter, so bewegte sie sich 2013 im Rahmen von 7,00 € bis 7,50 € bei weiter steigender Tendenz. Die Mietpreise auf dem Augsburger Wohnungsmarkt erhöhten sich in den vor 2013 liegenden letzten fünf Jahren durchschnittlich um ca. 17,5 Prozent. Bei Neuvermietungen wurden 2013 z.T. schon 8,50€ - 9,00€ pro Quadratmeter (kalt) verlangt. Günstigen Wohnraum gab es in Augsburg immer weniger und fast nur noch bei Genossenschaften und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WBG. Denn Augsburg hatte nur einen geringen Bestand von Wohnungen mit Sozialbindung (6.200 Wohnungen). Laut der so genannten Pestel-Studie von 2013 fehlen in Augsburg 32.000 Wohnungen bis zum Jahr 2025.

Deshalb unterstützte der Mieterverein Augsburg und Umgebung eine damals gestartete Petition der oepd? für bezahlbare Mieten in Augsburg und forderte die Aufnahme Augsburgs in die von der Bayer. Staatsregierung zu erlassenden Rechtsverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB wonach Mieterhöhungen nur bis max. 15% statt 20% zulässig sind, den Neubau von mindestens 5.000 Sozialwohnungen bis 2025 in Augsburg. Im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung in der Bauleitplanung Augsburgs sollte eine Quote von 25 Prozent für öffentlich geförderten Wohnraum festgeschrieben werden festzuschreiben und die Stadt Augsburg sollte Umwandlungsverbote / Erhaltungssatzungen im Stadtgebiet Augsburg erlassen.

2012

Von 2011 bis 2012 zogen die Preise für Eigentumswohnungen in ausgesuchten Augsburger Lagen um fast 10 % an. So konnte der Quadratmeterpreis in Augsburg 2012 in Einzelfällen mehr als 3.000 € betragen. Weiter vom Stadtzentrum entfernt musste man pro Quadratmeter 1.800 bis 2.200 € bezahlen, weil hier Baugrund Eigentumswohnungen vorgezogen wurde.

Schon Mitte 2011 begannen die Preise anzuziehen - vor allem in München, wo sie bei Eigentumswohnungen in besseren Lagen bis zu einem Quadratmeterpreis von 6.500 € kletterten, was Auswirkungen auf Augsburg hatte.

2011

Laut Stadt Augsburg wurden 2011 mit 2.237 Wohnungfertigstellungen pro Kopf mehr neue Wohnungen als in jeder anderen deutschen Stadt gebaut.

2009

Im Segment der Renditeobjekte war die Nachfrage höher als das Angebot, vor allem nach inflationsgeschützten Sachwerten. Bei privaten Investoren beobachtete man ein gestiegenes Interesse bei kleinen Mehrfamilienhäusern sowie bei gemischten Objekten. Bei voll vermieteten Gebäuden ohne Sanierungsstau zogen die Preise um 5-8% an. Die Mindestrendite für den Standort Augsburg beträgt 6-7%, was einem Multiplikator 14-16 entspricht. Multiplikatoren für gewerbliche Renditeobjekte 1. Quartal 2009: Logistikcenter (10,0), Büroobjekte (11,0 bis 12,5), Cityobjekte (14,0 bis 16,0). Im Bereich der Logistikflächen zeigte das Güterverkehrszentrum Auswirkungen auf den Markt; das größere Angebot führte dazu, dass die Durchschnittsmieten tendenziell leicht sanken. Die Anzahl der Gewerbeobjekte zum Kauf als auch zur Miete nahm zu, da sie am stärksten von der Finanzkrise betroffen waren.

In den 1A-Lagen war die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ungebrochen, die Mietpreise blieben stabil. Das gleiche galt für 1B-Lagen mit hochwertigem Ambiente. Dies lag vor allem an Augsburgs Stellung als bayerischschwäbisches Oberzentrum, welches sich auch im bundesweiten Vergleich von Standorten in einer überdurchschnittlichen Zentralität von 131,6 darstellt.

Bei Büroflächen wurden in der Hauptsache neuwertige, energiesparsame Gebäude mit guter Verkehrsanbindung gesucht. Aufgrund des ausgewogenen Verhältnisses von Angebot und Nachfrage hielten sich die Mietpreise stabil. Im Wohnungsmarkt war die Nachfrage 2009 besser als 2008. Die Mietpreise hier erhöhten sich im Schnitt um 2-3%. So jedenfalls die Daten des städtischen Newsletters Wirtschaftsraum Augsburg 02/09.

2009 stellten auch Privatmieter gestiegene Mieten fest. Über drei Jahre hinweg stieg die Kaltmiete im Schnitt von 5,50 auf 6,50 € pro Quadratmeter. Nur im Altbaubereich konnte man mit 4,50 – 5 € Kaltmiete pro Quadratmeter noch sparen. Leerstehende Wohnungen in Augsburg waren 2009 Mangelware.

2008

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Vorweg: Das Wohnangebot in Augsburg ist relativ günstig zu haben, egal ob man kauft oder mietet. Und das bei ausgezeichneter Leistung. Will man mieten, bewegen sich die Angebote bei einer Neuvermietung zwischen 5 und 8 € je nach Lage der Wohnung.

Wer kaufen will, muss beim Erstkauf einer Wohnung zwischen 1.700 und 2.600 € pro Quadratmeter Wohnraum hinblättern - auch wieder je nach Lage der Wohnung. Der Wiederverkauf von Eigentumswohnungen bewegt sich zwischen 1.000 und 2.000 € pro Quadratmeter Wohnraum. Ein Einfamilienhaus mit etwa 140 Quadratmetern kostet zwischen 260.000 und 400.000 € im Durchschnitt je nach Lage. Eine Doppelhaushälfte mit etwa 125 Quadratmeter ist für durchschnittlich 230.000 bis 310.000 € je nach Lage zu haben. Reihenhäuschen sind je nach Lage im Schnitt bei 115 Quadratmetern zwischen 200.000 und 280.000 € zu haben.

Bauland in Augsburg kostet zwischen 200 und 400 € pro Quadratmeter, wenn es voll erschlossen und baureif ist. Allerdings stiegen in 2008 die Baupreise in Augsburg, obwohl in Bayern der Wohnungsneubau seit Jahren rückläufig ist. 2008 kostete der Quadratmeter baureifes Land in Augsburg im Schnitt 313 Euro gegenüber 251 Euro im bayerischen Durchschnitt. Das sind 16 Euro mehr als im Jahr 2007. Im Augsburger Umland wird es dann wieder günstiger. Hier zahlte man 2008 pro Quadratmeter 134 Euro, was 22 Euro weniger sind als 2007. Für München verdoppeln sich die Wert in etwa. Kein Wunder, dass manche meinen: München ist super - wenn man in Augsburg wohnt.

Im Mai 2009 hat der Immobilienverband Deutschland in den meisten Sektoren des Augsburger Immobilienmarktes steigende Preise angegeben. Im Bayernvergleich lägen die Augsburger Preise im oberen Bereich.

Zu den guten und sehr guten Wohnlagen Augsburg zählt der Verband Innenstadt?, Hochzoll-Süd?, Spickel und Göggingen. Dort lagen die Nettomieten zwischen 6 und 8,50 €/Quadratmeter, während in so genannten „schlechteren“ Wohnlagen wie Oberhausen oder Lechhausen nur 4,50 bis 6 € Nettomiete zu erzielen waren. Im Einzelfall aber entscheidet die Straße, in die man zieht.

Die Preise für Häuser waren stabil, während der Eigentumswohnungsmarkt immer noch ein Käufermarkt war und besonders moderne familienfreundliche Wohnungen in ruhiger Lage mit guter Infrastruktur gefragt waren.

Auch der Wohnungsmietmarkt war in Bewegung nach oben: Sowohl die Mieten für Altbau- und Bestandswohnungen stiegen (bis 5,80 €/Quadratmeter) wie auch für Häuser, z. B. für Bestandshäuser von 900 € 2008 auf 950 € 2009 und für Neubauten von 980 € 2007 auf 1100 € 2009.

Grund für diese Preissteigerungen ist die immer noch steigende Bevölkerungszahl in Augsburg.

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