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Augsburger Immobilienmarkt

Allgemeines

In Augsburg ist der Ansiedlungsdruck ähnlich groß wie in anderen Großstädten, allerdings nicht ganz so groß wie in dem nahen München, weshalb die Innenstadt bei weitem nicht so dicht bebaut ist wie anderswo. In Augsburg gibt es immer noch stille Winkel und Ecken, mitten in der Stadt entdeckt man Freiräume, Innenhöfe, kleine Rückzugsgebiete. Irgendwie liebenswert und charmant. Weitere Vorteile von Augsburg sind die Übersichtlichkeit der Stadt, die guten Verkehrsanbindungen, ein gutes Kultur- und Freizeitangebot, gute Einkaufs- und Arbeitsmöglichkeiten.

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Das bleibt auch so, obwohl sich wegen steigender Spritpreise und Wegfall der Kilometerpauschale eine Bewegung zurück vom Land in die Stadt abzeichnet. Dazu kommt, dass im Alter die Versorgungseinrichtungen in der Stadt immer wichtiger werden. Der Trend in der Augsburger Innenstadt geht zu einer Mischung von Arbeits- und Wohnbebauung, so dass die Lebensbereiche immer vernetzter werden. Mehr und mehr wird Arbeit auch von zu Hause erledigt. Oder Freiberufler haben ihr Büro nahe der Wohnung.

Stadtteile mit viel Grün oder der Nähe zum Grünen sind sehr gefragt. In Augsburg gibt es sie reichlich. Und dabei ist es niemals weit in die City. Auch in Augsburg gibt es natürlich die unterschiedlichsten Stadtteile. Jeder hat einen besonderen Charakter, der auch Identität stiften kann. Da gibt es gutbürgerliche Stadtteile, aber auch einen Stadtteil wie Oberhausen, den man wegen seines Multi-Kulti-Charakters gerne auch als Augsburger Kreuzberg bezeichnet.

Geschichte

Nach 2010 erlebte Augsburg einen Bauboom, vor allem auf Konversionsflächen wie dem Sheridan-Park oder dem Reese-Areal, aber auch das Textilviertel sowie ehemaliges Eisenbahngelände oder auf dem früheren Gelände der Hasenbräu drehten sich die Kräne, wurden exklusive Wohnungen gebaut, die etwa 2014 für 4.000 Euro pro Quadratmeter auf den Markt kamen, was eine Miete von 10 bis 16 Euro pro Quadratmeter bedeutete.

Insbesondere seit Mitte 2012 beobachtete der Mieterverein den Trend, die gesetzliche Kappungsgrenze voll zunutzen. Zudem baute sich ein immer stärkerer Druck auf den Augsburger Wohnungsmarkt durch den Zuzug von Mietern aus München auf.

Im Sommer 2014 beschloss der Stadtrat einen qualifizierten Mietspiegel als Baustein zur Objektivierung von Wohnungspreisen. Ein Argument für den qualifizierten Mietspiegel in Augsburg war die schon geltende Mietpreisbremse: Sie mache mit der Einführung eines Mietspiegels erst richtig Sinn. Mit diesen beiden Instrumenten wollte man einen sozialen und objektiven Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern schaffen und so zumindest die eklatantesten Auswüchse auf dem kommunalen Wohnungsmarkt eindämmen. In den Jahren zuvor waren die Mieten in Augsburg extrem gestiegen, weil zu wenige Wohnungen vorhanden waren und zusätzlich etliche Sozialwohnungen aus ihrer Bindung fielen.

Am 4. Juni 2014 gaben etwa 40 Akteure auf dem Augsburger Immobilienmarkt bekannt, zwei sich ergänzende Immobilienmarktreporte für den Wirtschaftsraum Augsburg herausgeben zu wollen. Ziel dabei: Markttransparenz und fundierte Entscheidungsgrundlagen herzustellen. Der unabhängige und neutrale Bericht sollte vom Gutachterausschuss der Stadt Augsburg kommen: ein klassisches, kommentiertes Zahlenwerk mit den aktuellen Marktwerten, abgeleitet aus den Daten seit 2010. Dieser "Immobilienmarktbericht" sollte in späteren Jahren in mehreren Schritten erweitert werden. Vorbild war der Marktbericht der Stadt München. Die regionalen Immobilienunternehmen wollten ein ein ergänzendes, marketingorientiertes Produkt erstellen, den "Immobilienmarktreport" mit wesentlichen weiteren Fakten, etwa Primärdaten im Bereich Miete (Wohnen und Gewerbe) und deren Auswertung, ferner demographische und wirtschaftliche Kennzahlen, Entwicklungen und Prognosen. Man schätzte 2014 die Kosten für beide Werken zusammen auf bis zu 200.000 Euro (Informationserhebung und -verarbeitung, Gestaltung, Druck, Präsentation und nationale Distribution). Beide Werke waren als Periodikum für Kommunen, Bau/Handel, am Standort interessierte Investoren und Firmen bei der Standortsuche bis hin zu Banken oder auch Verbrauchern gedacht.

Laut Wohnungs- und Stiftungsamt der Stadt Augsburg ging der Bestand an Sozialwohnungen der Stadt Augsburg seit 20 Jahren kontinuierlich zurück. Hatte die Stadt Augsburg im Jahr 1994 noch fast 17.000 Wohnungen, so fiel der Bestand im Jahr 2000 auf 14.900 Wohnungen. Und im Jahr 2014 hatte die Wohnbaugesellschaft Augsburg nur noch 8.617 Wohnungen. Davon unterlagen aber nur noch 6.083 Wohnungen der Sozialbindung. Der Anteil der kommunalen Wohnungen mit Mietpreisen zwischen 5 und 7 Euro pro Quadratmeter lag 2017 bei knapp 6 Prozent. Damals sah das Programm der Augsburger Regierungskoalition aus CSU, SPD und GRÜNEN vor, dass in den sechs Regierungsjahren die städtische Wohnbaugesellschaft (WBG) 600 neue Wohnungen errichten sollte. Die Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises (WBL?), an der die Stadt beteiligt war, wollte ihren Bestand um 50 Sozialwohnungen pro Jahr erhöhen. Das ergab 900 zusätzliche Sozialwohnungen in sechs Jahren – während die Bevölkerung Augsburgs innerhalb des Jahres 2014 z. B. um 5000 Menschen auf mehr als 283.000 zunahm. Da 2014 nur 1.500 Wohnungen neu gebaut wurden, fehlten gut 1000 Wohnungen, wenn man von einer durchschnittlichen Belegung von 2,5 Personen pro Wohnung ausgeht.

Schon 2015 forderte deshalb z. B. DIE LINKE Augsburg, jährlich 1.000 neue Sozialwohnungen zu bauen. Dabei müsse es sich aber um echte Sozialwohnungen für ca. 5 Euro pro Quadratmeter handeln. Diese sollten vor allem für Menschen mit geringen Einkommen, Familien, Flüchtlinge und andere Personengruppen die Schwierigkeiten auf dem freien Markt haben, sein. Für diese Programm sollten mindestens 5 Million Euro jährlich im Haushalt? eingestellt werden und das für mindestens 10 Jahre Wer behaupte, dass dies nicht finanzierbar sei, solle nicht von einer Luxus-Theatersanierung mit einem städtischen Anteil von min. 90 Millionen Euro in den nächsten Jahren fantasieren.

Auch 2016 wurde in Augsburg zu wenig gebaut, was vor allem Menschen merkten, die wenig Geld zur Verfügung hatten, etwa Rentner, Alleinerziehende mit Kind ... Während die Stadt Augsburg Flüchtlingen Wohnraum zur Verfügung stellte, fühlten sich sowohl Deutsche wie Migranten mit wenig Geld auf dem Augsburger Wohnungsmarkt vernachlässigt, ja diskriminiert, da für sie seit Jahren nicht genügend sozialer Wohnraum geschaffen wurde. Insgesamt baute man in den letzten Jahren zwischen 1.000 und 1.100 Wohnungen in Augsburg, ein Tropfen auf den heißen Stein. 2016 hatten 5.000 Antragsteller ohne Erfolg versucht, bei der Wohnungsbaugesellschaft WBG eine Sozial-Wohnung zu erhalten und weil der Zuzug nach Augsburg anhielt, stieg auch der Druck auf Mieter in Augsburg. Die WBG verfügte damals über knapp 10.000 Wohnungen und plante jedes Jahr 100 neue Wohnungen zu bauen. Beim Wohnungs- und Stiftungsamt waren die Anträge auf geförderte Wohnungen gegenüber der letzten Kommunalwahl-Periode um 400 Prozent gestiegen und lagen im November 2016 bei etwa 1.500.

Anfang 2017 verkauften Investoren ein achtstöckiges Gebäude mit "Lifestyl-Wohnungen" für Studenten und Boarding-Apartments gegenüber der City-Galerie. Es handelte sich um 370 Wohneinheiten in gehobener Ausstattung, die in der Süddeutschen Zeitung? als "perfekte Kapitalanlage für Studenten, Studenteneltern und Investoren" beworben wurde. Ein-Zimmer-Apartments kosteten 5000 Euro pro Quadratmeter.

Im Februar 2017 traf sich Oberbürgermeister? Dr. Kurt Gribl in seiner Funktion als Vizepräsident des Deutschen Städtetages in Berlin mit der Kanzlerin Merkel. Er sprach mit ihr über mögliche Lösungen für die Wohnungsnot in Ballungsräumen. Er wollte dabei vor allem die Umlandgemeinden der Ballungsräume in die Pflicht nehmen. Dies kritisierte DIE LINKE massiv. In seiner Tätigkeit als Oberbürgermeister? von Augsburg habe das Thema in den neun Jahren seiner Tätigkeit keine hohe Priorität genossen. Dass man die Lösung der Wohnungsnot darin sieht, dass die Gemeinden im Umland bezahlbare Wohnungen schaffen sollen, damit diese Menschen dort wohnen und nicht mehr nach Augsburg ziehen, sei völlig inakzeptabel. Im Gegenzug sollten Besserverdiener vor allem aus dem Großraum München nach Augsburg ziehen. Als Beispiel verwies man auf die Werbekampagne der Stadt Augsburg 2013, mit der man in München für günstiges Wohnen in Augsburg warb. Augsburg könnte in Bebauungsplänen einen festen Anteil für sozialgeförderten Wohnungsbau festlegen, z. B. mindestens 33 % am besten 50%. Die Stadt hätte mehr städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen durchführen können, um den Bauträgern klare Vorgaben zu machen. Die Stadt könnte von ihrem Vorkaufsrecht bei Grundstücken für den Wohnungsbau Gebrauch machen. All dies werde nicht getan oder in einem viel zu geringen Maße. Vor allem weil man den privaten Bauträgern, Immobilienbesitzern und Maklern nicht das Geschäft verderben wolle und man lieber das wenige Geld für teure Prestigeprojekte wie Innovationspark und Theatersanierung ausgebe. Die Leidtragenden dieser Politik seien arme Menschen und Geringverdiener. Diese auch noch ins Umland abzuschieben, sei eine Art indirekt Ausbürgerung.

Details

Die Immobilienpreise in einer Stadt haben direkte Auswirkungen auf den Haushalt. Denn steigende Immobilienpreise führen auch zu mehr Geld in den Haushaltskassen der Kommunen. So fließen z. B. 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer vom Freistaat Bayern? als Einnahmen in den kommunalen Haushalt. Dazu kommt jährlich die Grundsteuer auf Bauten. Ihren Hebesatz dürfen die Kommunen selbst festlegen. Wenn also die Immobilienpreise in Augsburg steigen, kann das der Augsburger Stadtregierung auf der einen Seite nur recht sein. Denn die Steuerdaten der Stadt Augsburg zeigen, dass das Aufkommen der Grundsteuer B von 43,5 Millionen Euro im Jahr 2010 auf 46 Millionen Euro im Jahr 2013 angestiegen ist. Die andere Seite ist natürlich der soziale Sprengsatz, der darin liegt, dass sich viele Menschen das Wohnen in Augsburg nur noch unter erschwerten Bedingungen leisten können.

Die Stadt Augsburg profitiert aber noch unter einem anderen Aspekt von der Entwicklung des Immobilienmarkts. Wenn aus München Mieter mit hohem Einkommen nach Augsburg ziehen, bekommt Augsburg 15 Prozent von den Einkommensteuern dieser Neubürger. Und die Stadt bekommt zwölf Prozent vom Aufkommen der Abgeltungssteuer. So stieg der Anteil Augsburgs an den Einkommensteuern seiner Bürger von 91 Millionen 2010 auf fast 120 Millionen 2014.

Allerdings muss die Stadt Augsburg eng mit Investoren zusammenarbeiten, um diesen Rahm abschöpfen zu können. So müssen etwa die militärischen Konversionsflächen und Industriebrachen in Augsburg erst durch Flächennutzungspläne, Bebauungspläne und Baulandumlegung in eine vermarktbare Form gebracht werden. Es müssen Grundstücke geschaffen werden, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind. Dann kommt die technische Erschließung, durch den Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz, wird das Bauerwartungsland erst zum Bauland. Aus relativ billigem Brachland wird so durch kommunale Tätigkeit wertvolles Bauland, das umso teurer ist, je besser die Lage in der Stadt ist. Die steigenden Immobilienpreise sind auch das Ergebnis dieser Zusammenarbeit von Stadt und Investoren.

Politisch links stehende Beobachter meinen, dass die Stadt Augsburg deshalb nur wenig in den kommunalen Wohnungsbau investiert, weil sie Angst davor hat, dass die Stadt immer mehr Arme aus dem Umland oder auch aus der Boomregion Oberbayern? und München anzieht, wenn die WBG Augsburg mehr Wohnungen mit niedrigen Mieten zwischen fünf und sieben Euro anbieten würde. Die Stadt brauche die Reichen, nicht die Armen. Deshalb lehne man die linke Forderung nach 1.000 Wohnungen pro Jahr mit dem Standardargument ab, dass das nicht zu stemmen sei. Die geplanten 600 Wohnungen in sechs Jahren gingen mit Kosten von 160 Millionen Euro an die Grenze des Machbaren. Und bei Neubauten sei angesichts der hohen Grund- und Baupreise ein Mietpreis von neun Euro pro Quadratmeter realistisch.

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